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【保存版】賃貸の初期費用の内訳・相場と値下げ交渉のコツ

オノD

こんにちは、オノD(terreblog)です!

賃貸物件を探す上で、

  • 初期費用の内訳を詳しく知りたい!
  • 初期費用の相場ってどれくらい?
  • 初期費用を安くする為の交渉方法のコツが知りたい!

といった悩みを抱えている人も多いのではないでしょうか?

不動産会社で賃貸物件を契約するとき、正しい知識を持って初期費用の交渉を行えば10万円以上安くすることが出来ます。

今回の記事では賃貸物件の初期費用の種類とその交渉方法について徹底的に解説していきます!

不動産会社を回って徹底的に聞き込み調査しましたので、よりリアルで確実な情報であること間違いなしです!

この記事を読むとできること
  • 賃貸の初期費用の種類がわかる
  • 安くできる賃貸の初期費用についてわかる
  • 賃貸の初期費用を安くするために交渉方法のコツがわかる
  • 賃貸でぼったくられないどころか、必要最低限の資金で契約できる

それでは早速みていきましょう。

目次

賃貸の初期費用の内訳/相場を徹底解剖!

賃貸の初期費用は以下の種類があります。

多少の名前の違いがあるにせよ、下記にまとめる賃貸の初期費用が全てだと思ってもらって構いません。

初期費用費用の相場交渉度
家賃地域や物件による
敷金1〜2ヶ月
礼金1〜2ヶ月
前家賃1〜2ヶ月
日割り賃料
仲介手数料0.5〜1ヶ月
火災保険料1万〜2万
鍵交換費用1万〜2万
保険委託料0.5〜1ヶ月×
ハウスクリーニング費用1万〜2万×
書類作成料0.5万
安心入居サポート1万〜2万
害虫駆除・消毒費1万〜2万

一つずつ詳しく見ていきます。

家賃(相場は地域や物件による)

言うまでもなく家を借りる際に毎月払う費用になります。

まずは、自分が住む場所、賃貸の条件を洗い出し、自分が許容できる家賃を決めて物件を探していきましょう。

場所や条件に対して家賃が適切かどうかを見極めるためにも必ず複数の賃貸物件のリサーチをしておくことが大切です。

家賃の交渉度 △

毎月かかる費用のため値下げによるインパクトは大きいです。しかし、当然家主にとっても値下げして欲しくない部分になるため、交渉難易度は高めです。
交渉方法については後で説明します。

敷金(相場:家賃の1〜2ヶ月)

私たちが入居中に故意または不注意で物を壊してしまった際の修繕費用や、家賃未払いの補填に充てる用の資金として家主に預ける費用になります。

あくまで預かり金であるため、退去まで何もなく普通に暮らしていれば、基本的には全額返済される資金です。

しかし、最近では敷金の返済に関してのトラブルが多いこともあって、退去時に返済する義務のない「修繕費」「敷金償却」として入居時に支払いを求められる物件もあります。

敷金が0であったとしても、他で敷金と同等の初期費用が発生していないかどうかチェックしてみてください。

敷金の交渉度 △

何かあった時の担保金的な立ち位置ですので、家主も値下げしたくはない初期費用です。
家主の信頼を買うという意味でも、明らかに高すぎる敷金でない場合は交渉はおススメしません。
交渉方法については後で説明します。

礼金(相場:家賃の1〜2ヶ月)

家主に対して支払うお礼のお金のようなものです。

敷金とは異なり、退去時に返済されることはありません。

礼金の交渉度 ◎

家主への謝礼であり、入居者にとってはデメリットでしかありません。積極的に交渉すべきです。
交渉方法については後で説明します。

前家賃(相場:家賃の1〜2ヶ月)

賃貸の家賃は基本的に前払いです。

そのため、翌月分の家賃を初期費用として支払う必要があります。

月の途中から入居する場合には、次の項で紹介する日割り賃料が発生する場合もあるので注意が必要です。

前家賃の交渉度 △

費用を完全に免除してもらうことは難しいです。初期費用として2ヶ月分の前家賃を求められることがありますので、その際は1ヶ月分に交渉できる余地はあります。フリーレントも視野に入れてみましょう。
交渉方法については後で説明します。

日割り賃料

月の途中で入居する場合には、その月の日割り分の家賃を支払う必要があります。

ちなみに、月の途中で退去するときは、前月に退去月の家賃を払っていますので、日割り分の賃料が返ってくることはありません。

日割り賃料の交渉度 ○

フリーレントで交渉することが可能です。
交渉方法については後で説明します。

仲介手数料(相場:家賃の0.5〜1ヶ月)

多くの人は不動産会社を通じて、物件を探しますよね。

仲介手数料は、物件を探してくれる不動産会社に支払う手数料となります。

法律では入居者と家主両者合わせて賃料の1.1ヶ月分が上限と定められています。

不動産会社によって手数料が異なる場合があるため、必ず複数の不動産会社に相見積もりをとって確認してみましょう。

仲介手数料の交渉度 ○

仲介業者の利益となる費用であるため、仲介業者からするとあまり気持ちの良い交渉ではありません。
しかし、割と成功しやすいため交渉する余地は大いにあると思います。
交渉方法については後で説明します。

火災保険料(相場:1万〜2万)

基本的に、賃貸を契約する際には火災保険の加入が必須となる場合がほとんどです。

ただ、どの保険会社にするかは入居者が任意に決めることができます。

家主が要求する必要な保障を聞いて、それに見合った保険プランを自分で探していきましょう。

火災保険料の交渉度 ◎

不動産会社や家主が保険会社を指定する事は法律で禁止されています。
基本的には、自分で安い保険会社を選んで契約できます。
交渉方法については後で説明します。

鍵交換費用(相場:1〜2万)

前入居者が持っている鍵の形状から一新するために鍵を交換します。

基本的に家主が負担する費用ですが、入居者が負担する場合もあります。

鍵の種類によっては、高額になる可能性もあるため注意が必要です。

火災保険料の交渉度 ◎

基本的には家主が負担する費用です。
交渉する余地ありです。交渉方法については後で説明します。

ハウスクリーニング費用(相場:1万〜2万)

ハウスクリーニング費用は、退去時に物件を掃除するための費用です。

最近は退去時のトラブル防止のため初期費用として取られることが多いようです。

ハウスクリーニング費用の交渉度 ×

退去時の清掃費用に充てられるため、交渉は難しいです。
敷金と役割はかぶるため、敷金も初期費用に含まれている場合は敷金のみにしてもらうといった交渉は可能です。

保証委託料(相場:家賃の0.5〜1ヶ月)

連帯保証人を立てることが出来ない場合には、保証を委託することが出来ます。

最近では、連帯保証人を立てることが出来ても、保証会社への加入は必須になる場合が多いようです。

連帯保証人では保証できない範囲を保証会社が補ってくれるそうです。

保証委託料の交渉度 ×

保証会社に支払う費用のため、不動産会社を通じて交渉で安くする事は難しいです。
あまりにも高い請求をされている場合には保証会社に直接聞いてみるのもいいでしょう。

書類作成料(相場:0.5万)

契約書を作成する為の費用のこと。

基本的には仲介手数料に含まれているんですけどね…

書類作成料の交渉度 ◎

支払わなくて良いレベルの費用です。積極的に削ってもらいましょう。

害虫駆除・消毒費/安心入居サポート(相場:それぞれ1〜2万)

最近では敷金とは別に、このようなサポート費を取る業者が増えています。

これらの費用にはほとんど手数料が含まれていると考えてもらって構いません。

害虫駆除・消毒費/安心入居サポートの交渉度 ◎

必要ないサポートですので、いらない旨を伝えましょう。

賃貸の初期費用を値下げ交渉するコツは?

まず、交渉しやすい賃貸の初期費用を説明します。交渉しやすい初期費用は以下の通りです。上から順に交渉しやすい項目となります。

交渉しやすい賃貸の初期費用ランキング

  1. ①礼金
  2. ②仲介手数料
  3. ③フリーレント
  4. ④家賃

また、請求されたら絶対断ってほしい初期費用もあります。

絶対拒否してほしい賃貸の初期費用

  • ⑤火災保険
  • ⑥鍵交換費用
  • ⑦書類作成費用
  • ⑧安心入居サポート
  • ⑨害虫駆除・消毒費

それぞれについて、成功しやすい交渉方法について説明していきます。

① 礼金の交渉方法

礼金は最も削りやすい初期費用です。まずは礼金から交渉していきましょう。

礼金の成功しやすい交渉方法のコツ

「礼金が0だったら、もう契約しようと思ってるんですけどねえ…」

長く住むつもりで、1年以内の解約には違約金を払うので、礼金を0にしてください」

家主にとってみれば、すぐに契約してくれる、または長く住んでくれることは大きなメリットですので、交渉に応じてもらいやすいです。

礼金や敷金は、不動産会社が自由に決めている場合もあります。

この会社では礼金が1ヶ月だったのに、あの会社ではタダなんてこともよくあります。

必ず相見積もりをして、条件を確認してみましょう。

②仲介手数料の交渉方法

仲介手数料は法律で賃料の1.1ヶ月と決められています。

ないとは思いますが、それ以上の金額が請求されているのであれば、積極的に交渉しましょう。

また基本的には、入居者と家主から半々ずつ請求するものです。

入居者に1ヶ月分も請求されているようであれば、交渉の余地ありです。

仲介手数料の成功しやすい交渉方法のコツ

仲介手数料は原則入居者と家主とで半々と聞いていますので、すぐに契約することを条件に、0.5ヶ月分にしてもらえないでしょうか」

仲介手数料が無料の業者もありますので、賃貸の相見積もりをしてみて比較していきましょう!

相見積もりする際はキャッシュバック賃貸がおすすめです。

キャッシュバック賃貸を通して物件の契約をすると、お祝い金として5,000円〜100,000円のお祝い金がもらえます。

物件数も豊富でスーモなどの大手のサイトと変わらない使用感で使い勝手もいいです。

③フリーレントの交渉方法

フリーレントとは、決められた日数分の家賃が無料になることです。

平均0.5ヶ月から1ヶ月分取得できます。

フリーレントの成功しやすい交渉方法のコツ

すぐに契約しますので、引っ越しで忙しいこの期間をフリーレントにしてもらないでしょうか?」

こちらも例に漏れずにすぐに契約する旨を伝えることが重要です。

また、不動産業の閑散期である「4月から12月」の交渉がおすすめです。

④家賃の交渉方法

家賃の交渉難易度は高いですが、成功すれば初期費用だけでなく、毎月の費用を抑えることができます。

家賃の成功しやすい交渉方法のコツ

別の物件と迷ってるんですが、こちらの物件があと〇〇円安くなるならこちらに即決したいです」

会社の決まりで、家賃が〇〇円以下という条件があるので、なんとかこの金額まで引き下げてもらえないでしょうか?」

交渉する金額ですが、

  • 家賃:〜80,000円 ⇨交渉額:〜3000円
  • 家賃:80,000円〜100,000円 ⇨交渉額:〜5000円
  • 家賃:100,000円~150,000円 ⇨交渉額:~7000円

を目安にすると良いと思います。

⑤火災保険の交渉方法

賃貸物件の火災保険は加入が必要ですが、貸主が保険会社を指定する権利はありません。

火災保険は自身で選んで加入しましょう。

まずは、「自分で探して契約するので、最低限の保証プランを教えてください」と伝えましょう。

そして、プランに見合うような火災保険を調べて申し込みましょう。

火災保険についてはこちらのリベ大の動画も参考になります。

⑥鍵交換費用の交渉方法

鍵交換については、国交省のガイドラインで以下のように示されています。

  • 鍵の取替え(破損、紛失のない場合)=貸主負担
  • 鍵の破損(不適切使用)、紛失による取替え=借主負担

賃貸の際には、基本的に貸主が費用を負担するものですので、その旨を伝えてみましょう。

⑦書類作成費用の交渉方法

仲介業者が請求していい手数料は仲介手数料のみです。

必ず拒否しましょう。

⑧安心入居サポートの交渉方法

入居者が必要になるものは火災保険のみです。

それ以外にサポートされるべきものは、基本的に家主が負担すべきです。

そのため、安心入居サポートについても必ず拒否しましょう。

⑨害虫駆除・消毒費の交渉方法

これらの費用についても必ず拒否してください。

こういった消毒作業は、基本的には何もしてもらえてないと思ってもらって大丈夫です。

どうしてもつけないといけないと業者が言ってくる場合には、立会いをお願いして実作業を見届けるようにしましょう。

【まとめ】初期費用を交渉して賢く賃貸しよう!

賃貸の初期費用を安くするためには、初期費用の内訳を知り、それぞれが交渉できるかどうかを押さえておく必要があります。

この記事で削れる初期費用や値下げ交渉できる初期費用について学んだら、早速キャッシュバック賃貸を通して物件の相見積もりをしていきましょう!

キャッシュバック賃貸を通して契約が成立すれば、お祝い金がもらえるため非常にお得です。

相見積もりしたら、いよいよ交渉本番です。

交渉はメールで行うと成功しやすいですよ!メールでの交渉テンプレについては以下の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください!

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